Нацбанк Украины опубликовал аналитический отчет о финансовой стабильности во втором полугодии 2018-го в нашей стране. Аналитики оценили риски банковского сектора, макроэкономические показатели, потребительское кредитование, валютный рынок, а также развитие рынка недвижимости в Украине. В том числе его потенциал и показатели в следующем году. По словам аналитиков НБУ, в нынешнем году повсеместно наметилась тенденция к уменьшению объемов первичного рынка из-за перенасыщенности предложением. Ввиду ограниченного выбора инструментов для вложения денег, недвижимость остается для украинцев чуть ли не единственным вариантом, что и обуславливает позитивную динамику этого рынка, несмотря на довольно небольшой рост доходов наших граждан. По заплате, к примеру, мы до сих пор не достигли уровня 2013-го года.

На рынке жилья спрос и предложение естественно балансируются, поэтому риски для финансовой стабильности уменьшаются. В среднесрочной перспективе ожидается, что цены на качественную жилую недвижимость стабилизируются. Оживление ипотечного кредитования продолжается, однако его объемы существенно не влияют на спрос. На рынке коммерческой недвижимости наблюдаются повышенная инвестиционная активность, направленная на покупки залоговых объектов у банков, и постепенный рост объемов строительства.

Прирост нового предложения уменьшился
За девять месяцев объем принятого в эксплуатацию жилья в Украине уменьшился на 36%, в частности в Киеве – на 45%, а в Киевской области – на 33%. Это обусловлено
нетипично высокой базой сравнения. За первые три квартала 2017 количество построенных квартир в столице выросло почти вдвое, поскольку в прошлом году действовала пониженная ставка долевого участия. Кроме того, 10 июня 2017 были
введены новые классификации зданий и процедура получения документации для них. Все это стимулировало застройщиков быстрее вводить объекты в эксплуатацию. Из-за неопределенности регуляторной среды за январь-сентябрь количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов уменьшилось на 85%. Поэтому жилищное строительство может замедляться и в дальнейшем.

Новое предложение жилья стало более диверсифицированным по регионам: доля Киева и области в общем объеме принятого в эксплуатацию жилья в многоквартирных
домах снизилась с 41% в и II квартале прошлого года до 38% в январе-сентябре 2018 года. Также в Киеве несколько уменьшилась доля однокомнатных квартир и выросла
доля трехкомнатных.

С 1 сентября начали действовать новые государственные строительные нормы (ГСН), которые, в частности, ограничивают плотность и этажность застройки. Когда застройщики начнут их соблюдать, рентабельность строительства снизится. Но пока этого не произошло: по данным Офиса эффективного регулирования, местные власти еще выдают застройщикам градостроительные условия и ограничения без учета новых норм.

Новостройка в Чернигове по ул. Красносельского

Цены на жилье остаются стабильными
В сентябре цены на столичное жилье на первичном рынке выросли на 6,9% в гривне и на 0,8% в эквиваленте евро. На вторичном рынке Киева стоимость выросла на 4,5% в гривне, но снизилась на 1,3% в евро. Значительное предложение доступного жилья на первичном рынка продолжает давить на цены в евро на вторичном. Средняя стоимость аренды жилья в столице за год почти не изменилась. Застройщики утверждают, что приобретение жилья для сдачи в аренду не теряет популярности.

По данным Госстата, в сентябре цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях увеличились на 23,3%. В то же время, по состоянию на 1 октября Минрегионстрой установил оценочную среднюю себестоимость квадратного метра жилья на уровне 11 849 грн (+ 10,2%). В Чернигове – 11 864 грн (+10%), в Киеве – 13 849 грн.

Повышение себестоимости строительства жилья и требований к его качеству (с введением новых ГСН) будет давить на рентабельность застройщиков.

 

Спрос на жилье едва растет
По данным Минюста, в III квартале количество сделок купли-продажи жилья в Украине выросло на 11,0%, главный фактор – повышение доходов населения. Поэтому среди
граждан с высокими доходами сохраняется устойчивый инвестиционный спрос (на него приходится до 40% продаж в премиум-сегменте) в условиях, когда снижается доходность валютных депозитов. А среди граждан с низкими доходами растет число претендентов на ипотечные кредиты и рассрочку. Объемы ипотечного кредитования
увеличиваются, хотя они пока слишком малы, чтобы существенно влиять на спрос. Но, по оценкам застройщиков и посредников, в структуре продаж бюджетного сегмента
увеличиваются доли рассрочки и кредитов и уменьшается доля стопроцентной оплаты. потенциал покупателей первого жилья пока невысок.

К слову, о доходах. Реальный располагаемый доход населения продолжает
расти. Это продолжается второй год подряд. В I полугодии 2018 реальный располагаемый доход населения вырос на 9,8%, но пока составляет 82% от уровня 2013 года. Основной двигатель роста – заработная плата. Она увеличилась на 26%,
самое существенное – в промышленности, на транспорте, в финансовой сфере и государственном управлении. Минимальная зарплата возросла на 16%, и в этом году ее влияние на динамику средней зарплаты незначительно. Также, все еще высокая инфляция привела к тому, что реальный располагаемый доход части
населения с низкими зарплатами вырос умеренно.

В среднесрочной перспективе первичный рынок, вероятно, сбалансируется. Качество предложения будет расти. Уже сейчас в микрорайонах с развитой инфраструктурой
спрос на жилье выше, а продажи в отдельных домах с неудачным расположением трудно стимулировать даже агрессивной рекламой или скидками. В группе риска могут
оказаться застройщики, сосредоточенные на одном ценовом сегменте или районе населенного пункта.

Предложение коммерческой недвижимости несколько возросло
Объемы строительства коммерческой недвижимости в столице до сих пор незначительны по сравнению с имеющимися площадями. Однако в сегменте торговой недвижимости девелоперы активнее, чем в других. За девять месяцев в этой сфере сдано в эксплуатацию в шесть раз больше новых площадей, чем за весь
2017 год. По данным консалтинговой компании JLL, рынок быстро поглощает построенные объекты: уровень вакантности снижается (до 3,7% в III квартале), а арендные ставки продолжают расти (на 31,9% в долларовом эквиваленте).

Национальный Банк Украины

А вот в сегменте офисной недвижимости объемы ввода в эксплуатацию сократились почти в восемь раз. Однако уровень вакантности в этом сегменте также уменьшается,
а арендные ставки постепенно растут. Финансирование строительства новых объектов коммерческой недвижимости происходит преимущественно за счет инвесторов. Зато банки сосредоточены на реструктуризации старых проблемных кредитов и продажи залогового имущества. Поэтому растут объемы сделок на вторичном рынке. По данным
консалтинговой компании Cushman & Wakefield, в I полугодии объем сделок на нем составил около 170 млн долл., что существенно больше, чем за весь 2017 год. Ожидается, что к концу этого года инвестиции в коммерческую недвижимость на вторичном рынке составят около 360 млн долл.

 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here