Рынок арендного жилья в Украине развит слабо и фактически в тени, но спрос на квадратные метры после 2014 года подскочил. Ведь до сих пор большинство застройщиков боятся рисковать из-за общей экономической нестабильности и политики налогообложения в Украине, которые отпугивают крупных инвесторов. Но рынок аренды жилой недвижимости весьма перспективен, его следует развивать, считают эксперты, поскольку здесь открываются возможности для заработка как застройщику, так и арендатору – и зарубежный опыт подтверждает это.

Так какая же есть выгода в аренде и почему на нее стоит обратить не только крупным компаниям, но и обычным потребителям рынка недвижимости? Участники форума от коммуникационной платформы Red Community – II Residential Development Forum 2018 уверены: она приносит стабильный гарантированный доход. По мнению эксперта Ярославы Чапко, аренда жилья является менее рискованным делом, чем перепродажа, но и прибыли приносит существенно меньше, пишет издание “Киеввласть“.

– Когда мы покупаем недвижимость, мы покупаем ее либо для себя, либо для перепродажи. Если вкладываться в “первичку” на этапе котлована и потом перепродавать, то это принесет около 30% прибыли в год. Это краткосрочная инвестиция. Долгосрочной же считается покупка жилья для последующей сдачи в аренду. И если раньше соотношение было в пользу вторичного рынка, сейчас обороты сильно набирает “первичка”. Сегодня на аренде можно заработать в среднем 6-8%.

Не последнюю роль здесь играет и упор на вторичное жилье: низкая рентабельность аренды связана с тем, что большинство домов со сдаваемыми квартирами – старой застройки (“хрущевки”, “сталинки” и “чешки”, построенные до 2002 года).

– С 2000 по 2010 год квартиры стали лучше, новее, но если мы вспомним период расцвета рынка, когда все гнались за площадью, мы начали пересчитывать абсолютную сумму коммунальных платежей с площадей до 150 кв м, мы начали хвататься за голову. Квартиры, которые сдавались в последние годы, составляют очень малый процент рынка и почти все стоят на перепродаже, малая доля идет на аренду, – поясняет Ярослава Чапко.

Ее слова подтверждают и цифры от офиса Эффективного регулирования (BRDO), озвученные Еленой Шуляк в своем докладе о том, жива ли жилая недвижимость. Статистика от аналитиков говорит следующее: с 2000 года построено 3,3% нового жилья в Украине, а доля отрасли на 2017 год составляет 2,3%. Иначе говоря, за последние 19-20 лет жилой фонд Украины пополнился немногим более чем на 3%, а это критически мало для качественного обновления рынка.

Кроме того, нет контроля арендаторов, которые не заинтересованы в съеме жилья более, чем на год. Это ведет к трате времени и денег, а доходность аренды, из-за возни с арендаторами, падает, говорит Чапко.

Аренда, по ее словам, абсолютно дикая – арендаторы творят что хотят. Но, с другой стороны, арендодатели тоже навязывают свои условия, которые не приходятся по душе арендаторам.

Также проблема в том, что нет профессионального управления – на рынке отсутствуют профессиональные управляющие компании.

Компании, которые профессионально управляют арендным бизнесом, только начинают у нас зарождаться – делают первые шаги, набивают шишки. Массового явления нет. Но если мы посмотрим на структуру предложения, вот что имеем: покупатель для аренды ищет не арендное жилье, а то, что нравится ему, как инвестору и как жильцу. В итоге, спрос зеркален предложению: инвесторы хотят сдавать квартиры стоимостью выше 20 тысяч гривен, при этом спрос в сегменте до 10-15 тысяч гривен. О какой прибыли в 8-10% тогда можно говорить?

Сегодняшний арендатор, по ее словам, практичен и хочет эффективные планировки, хорошее расположение и гривневую аренду – даже в премиум-сегменте. Часть контрактов переходит в гривну.

Примечательно, что успешных кейсов профессиональной аренды в Украине – не сыскать днем с огнем, потому в пример приводится опыт из-за рубежа.

Абсолютными лидерами рынка в Европе являются Германия, Австрия и Чехия. Там самым популярным форматом аренды стали “доходные дома”, жилье в которых (от 4 до 20 квартир) предназначено исключительно для аренды. Средняя доходность – 3,8% (от 4 до 6%).

А этот доходный дом построен в 2016-м году в Берлине. Сделан он “под старину”. Вообще в Западной Европе арендное жилье это совсем не означает коробку с окнами. Наоборот -это повод для креатива. Пусть и за небольшие деньги

Ярослава Чапко уверена, что такой формат вполне может прижиться в украинских реалиях, поскольку в одном только Киеве доходные дома как явление существовали столетие назад.

При этом в немецких доходных домах арендаторов обязывают продлевать срок договора аренды, что минимизирует риск внезапного съезда съемщика. Потому там нет управляющих компаний.

Второй формат, представленный Ярославой Чапко – дом для беженцев, который арендует государство. Контракт долгосрочный (20-25 лет), по окончанию срока аренды власти берут на себя обязательства по выполнению капитального ремонта. Такие кейсы, говорит директор RDS, не очень популярны на рынке недвижимости – они нишевые.

Также есть вариант под названием “апарт-отель”, или “кондо-отель”, когда у недвижимости инфраструктура отельного типа, но само жилье – та самая квартира.

Пример проекта на Кипре: тебе дают контракт либо гарантированной, либо обратной аренды. Покупаешь апартаменты за 70 тыс. евро, тебе дают обратный контракт аренды, который управляющая компания сдает апартаменты и делит прибыль 20/80 себе/арендатору соответственно раз в год”, – рассказывает Чапко.

Третий формат, набравший наибольшую популярность в Дубаях (ОАЭ) – продажа отельных номеров под управлением отельного оператора. Инвестор подписывает на первые три года контракт аренды под 8% прибыли. По истечении трех лет выполняется пересогласование, но доходы с аренды падают.

Эти форматы к нам придут, потому что люди столько недвижимости набрали под аренду, что кому-то надо будет этим управлять профессионально. Застройщики тоже могут столкнуться с риском остатка блока квартир, который можно передать управляющей компании под аренду либо крупному инвестору, который мог бы выкупить эти остатки и сдавать их в формате доходного дома. В арендный бизнес трудно войти, но легко вляпаться, – резюмировала Ярослава Чапко.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here