Цены стоят на месте, а качество жилья растет – это главное, что нужно знать потенциальному покупателю недвижимости о ситуации на столичном рынке новостроек. Неудивительно: по числу новых квартир на каждого жителя страныУкраина уже обогнала Евросоюз.

Соответствуюющий отечественный показатель, расчитанный Нацбанком по итогам 2017-го года, составил 2,9 квартиры на 1 тысячу человек, тогда как в ЕС этот коэффициент равен 2,8.

При этом отечественные застройщики за год ускорились на 13% в деле введения в эксплуатацию нового жилья, достигнув уровня в 5,9 млн кв м – именно столько они сдали в 2017-м. На долю Киева и области в этом показателе пришлось  43% – это 1-е место. Конкуренцию столичному региону пытаются составить Одесса с пригородами и Львов, пишет издание “Новое время“.

Итогом стахановских методов ввода в эксплуатацию жилья, которые практикуют застройщики, стал рост конкуренции. Для покупателей это означает две вещи: первая – цены на новостройки замерли, вторая – теперь девелоперы предлагают не просто пустую коробку, а какой-то добавочный “фант” – площадку под барбекю под окнами, роллердром возле дома или ремонт квартиры под ключ.

Пришло время глобальной трансформации, – говорит Анна Лаевская, коммерческий директор крупной столичной компании-застройщика.

 

Все больше метров

За последний год средняя цена 1 кв м жилой площади в столичных новостройках почти не менялась, находясь на отметке в 22 тыс грн (в Чернигове этот показатель равен 12 тыс грн, то есть, почти в 2 раза ниже среднекиевского). При этом национальная валюта за это время обесценилась примерно на 10%, из-за чего выросла себестоимость строительства – значительная часть необходимых для него материалов закупается за рубежом.

Но застройщиков это не остановило – они все активнее наводняют рынок новыми квартирами. По подсчетам профильного портала ЛУН, за 20 последних месяцев, если считать с 1 января 2017-го, 25 крупнейших девелоперов Киева и области сдали в эксплуатацию более 36 тыс квартир.

Столичный “Киевгорстрой”, например, установил в 2018-м собственный 5-летний   рекорд по объему нового готового жилья. И потому в следующем году, по словам Татьяны Марковой, директора департамента продаж компании, застройщик намерен начать работы сразу на 7 объектах.

Девелоперы, охотно рапортующие о новых квартирах, замалчивают информацию о том, сколько жилья у них при этом покупают. Но по данным опроса застройщиков, котрый проводит ЛУН, в прошлом году продажи квартир у большинства игроков рынка выросли. И по итогам 2018-го они ожидают как минимум повторения пройденного.

Впрочем, по оценкам Сергея Пилипенко, гендиректора промышленно-строительной группы “Ковальская”, разры между предложением и реальным спросом составляет порядка 30%.

Сергей Пилипенко, фото со страницы в соцсетях

Это “ресурс”, который остается в непроданных квадратных метрах, – говорит он. – Соответственно, он постоянно опускает цену вниз.

Пилипенко с ностальгией вспоминает период 2012-2013 годов, когда цена квадратного метра росла на 15-20% каждые 12 месяцев. При этом и курс гривны был стабилен.

Фото – живой журнал Олега Тоцкого tob_tov

 

Рынок покупателя

Теперь застройщики не предлагают голые стены в панельной “свечке” где-ьто на окраинном киевском пустыре – клиента так уже не заполучить.

Многие объекты в столице имеют какой-то бонус. Одна компания строит при своих жилых комплексах детские сады, другая – разбивает ландшафтные парки, третья – обустраивает возле новостроек зоны барбекю и роллердромы.

Последняя из перечисленных компаний использует еще один инструмент в качестве привлечения покупателей – предлагает им сделать ремонт в новоприобретенной квартире.

Так клиенты получают уже готовое к ежедневной эксплуатации жилье. И не только это.

За счет больших объемов заказа ремонт от компании намного дешевле, чем сделанный самостоятельно, – рассказывает Лаевская. – И его можно заказать уже с кухонным гарнитуром и встроенной бытовой техникой. 

 

Смарт ушел

Главный определяющий фактор на рынке нового жилья – низкая покупательская способность населения. Из-за нее наибольшим спросом пользуются 1- и 2-хкомнатные квартиры площадью 30-40 кв м и 55-70 кв м.

При этом рост популярности двушек – тенденция последних нескольких месяцев, говорит Татьяна Маркова. И спрос на них увеличивается в уже обжитых спальных районах, что, по мнению эксперта,говорит о желании покупателей улучшить условия жизни, а не приобрести квартиру для сдачи в аренду.

Крупнейшие застрйощики в унисон утверждают, что больше не строят так называемых смарт-квартир – ультракомпактных жилищ площадью менее 18 кв м.

Они стали популярны в Украине несколько лет назад, на пике девальвации гривны: девелоперы позиционировали такие “клетушки” как “разумную альтернативу” однокомнатным квартирам. Свое маркетинговое название “Смарт” квартиры получили как раз потому, что продавцы убеждали покупателей: если ты живешь один и дома только ешь и спишь, тебе не нужно переплачивать  за лишнюю площадь.

Но новый формат на рынке не прижился.

Смарт не стал стандартом рынка, – говорит Глеб Шемовнев, пресс-секретарь столичной госкорпорации.

Глеб Шемовнев, фото со страницы в соцсетях

Он объясняет этот феномен тем, что цена 1 кв м ультракомпактных квартир оказалась выше, чем у более просторного жилья. Минусом стали и более дорогие коммунальные услуги. Ведь если площадь квартиры не превышает 19 кв м, по строительным нормам она проходит как нежилое помещение. И коммуналка для нее расчитывается по коммерческим тарифам.

Это не смарт, это кладовки, – говорит  о подобных квартирах Николай Толмачев, гендиректор еще одной частной строительной компании, уверенный, что для полноценной жизни человеку нужно не менее 20 кв м.

Один из примеров столичного смарт-жилья

 

Приумножить доллары

Квадратные метры в стране по-прежнему выполняют 2 функции: как место жительства и как объект для инвестиций. По оценкам Пилипенко из “Ковальской”, около 20-25% всех покупателей через год-полтора продают свои квартиры либо сдают их в аренду.

По наблюдениям Толмачева, средства на покупку квартир сегодня есть у 4 категорий покупателей: чиновников, работников сферы здравоохранения, айтишников и аграриев. К последним он относит и продавцов сельхозтехники, семян, средств для защиты растений и удобрений. Эта категория клиентов способна повлиять на цены на рынке недвижимости уже этой осенью. Ведь благодаря хорошим котировкам на аграрную продукцию на мировых рынках отрасль получит хорошую прибыль в валюте. Ее-то аграрии и конвертируют в квадратные метры – чтобы не пропадала, чтобы ждала доход. Во многом благодаря таким вот клиентам застройщикам удается привлекать средства на ранних стадиях строительства.

По словам Пилипенко, к моменту завершения строительства дома его компания в среднем продает 70-80% квартир. У строительной корпорации “Укрбуд” этот показатель достигает 95%.

 

Спад впереди

По данным НБУ, в прошлом году число выданных разрешений на строительство многоквартирных домов в стране сократилось на четверть. Это, по оценкам регулятора, может быть предвестником “бури” – замедления темпов строительства.

Прогноз Нацбанкаразделяют и игроки рынка. Пилипенко ожилает сокращения рынка на 20% в ближайшие год-два.

Нынешний же подъем аналитики связывают с эхом 2015-го, когда произошел обвал гривны. В тот момент вкладчики бросились снимать с депозитов свои накопления и понесли их застройщикам. А те в ответ стали массово запускать в работу новые объекты. Теперь именно их они и сдают в эксплуатацию, поясняет Глеб Шемовнев.

А нового притока денег пока ждать неоткуда: ипотечное кредитование так и не заработало, хотя НБУ и прогнозирует увеличение его объемов.

По словам Толмачева, на рынок также будет давить рост предложения вторичной недвижимости – его спровоцирует отток трудоспособного населения на Запад.

Андрей Гусельников, вице-президент Лиги экспертов Украины, ожидает, что в итоге пойдут вниз и цены.

А вот Лаевская полна оптимизма:

Многие эксперты из года в год прогнозируют падение рынка недвижимости. Однако мы видим, что этого не происходит.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here