Украинцы оказались самыми активными среди иностранцев покупателями польской жилой недвижимости. Те, кто обзаводится квартирами в Варшаве и Кракове, либо переезжают сюда насовсем, либо рассчитывают на стабильный доход при сдаче жилья в аренду, либо приобретают его для детей, которые учатся в Польше. В 2017‑м в польских роддомах появилось на свет 2,7 тыс младенцев с иностранным гражданством. Это в девять раз больше, чем десятью годами ранее. Из них 1,6 тыс — украинцы. Одна из причин этого интернационального демографического взрыва — приток в Польшу иностранной рабочей силы, в числе которой молодые и креативные, зрелые и мускулистые.

Второй год кряду украинцы занимают первое место по объемам приобретения польской жилой недвижимости, пишет еженедельник “Новое время“. Из 264 тыс кв м, что в 2017-м скупили иностранцы, 70 тыс кв м достались украинцам. Таким образом, наши соотечественники заткнули за пояс немцев и британцев – прежних лидеров польского рынка.

Артур Ковальчук, менеджер по продажам в компании PolHome, называет три цели ради которых украинцы активизировались на рынке польско недвижимости. Первая – покупают жилье под сдачу в аренду, что приносит примерно 7-8% годовых по отношению к инвестициям, а это довольно высокий процент как для стран Евросоюза. Вторая цель – переезд на временное или постоянное место жительства.

Третья цель – относительно новая, это покупка недвижимости для детей, которые едут учиться в Польшу, – заключает Ковальчук. И констатирует: польский рынок недвижимости переживает невиданный ажиотаж.

 

Голос Украины

Весной 2016-го польская Ассоциация девелоперов записала и разместила на YouTube десять коротких программ, направленных исключительно на украинскую аудиторию.

Цель проекта – помочь украинцам купить квартиру в Польше, – сообщают в ассоциации.

Все программы озвучивал 25-летний днепрянин Иван Метелиа, в прошлом – студент польского вуза.

Они решили, что для Украины ролик должен быть только на украинском, – рассказывает Метелиа.

Карол Кепка из польской Ассоциации девелоперов рассказывает, что украинцы стали самыми крупными иностранными покупателями местной недвижимости.

Наиболее популярными среди иностранцев являются Краков, Варшава и Вроцлав, – поясняет он. – Эти города предлагают много возможностей – рабочие места, образование. 

В общем, все то, чего не хватает украинцам дома.

Артур Бразилевский, учредитель компании Homium, которая занимается продажей недвижимости в Европе, называет еще несколько факторов, стимулирующих украинцев к приобретению жилья в Польше: это политическая и экономическая нестабильность в Украине и хрупкость национальной банковской системы. Депозитные ставки тают. Гривна девальвирует. В такие моменты желание вложить ся во что-то устойчивое, например, в зарубежную недвижимость, как никогда высоко.

Когда доллар штурмовал отметку в 33 грн, у нас менеджеры просто не успевали брать трубку и отвечать на звонки, – вспоминает Бразилевский февраль 2015-го.

Новый жилищный комплекс Motlawa в Гданьске

 

Жилищный вопрос

Впрочем, украинцев к польской недвижимости подгоняет не только нужда. Многих сюда приводят кажущиеся неограниченными перспективы. Показателен пример Павла Ружицкого, украинского бизнесмена, который три года назад эмигрировал в Польшу и уже успел построить здесь успешную девелоперскую компанию.

В 2015-м Ружицкий переехал из Киева во Вроцлаав, гдне  проживают более  628 тыс человек. Из них 120 тыс – студенты, местные и приезжие.

Я поляк,- рассказывает о своих корнях Ружицкий. – Перееехал полностью. 

Практически сразу новый поляк окончил местные курсы  риэлторов и стал покупать недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду и с этого жить. Вскоре постучались друзья из Украины и попросили помочь им приобрести квартиру в Польше. Число желающих вложиться и зарабатывать на польских квадратных метрах стало расти. Когда Ружицкий осознал, что метры эти – золотые, он открыл компанию с нехитрым названием “Вроцлавское агентство недвижимости”.

Кроме стандартного сервиса, его ключевой бизнес – покупка старых  домов в аварийном состоянии, их реконструкция с разбивкой на квартиры, а затем продажа. Доходность от такого вида деятельности составляет 15-20%.

Жилья не хватает, и то, что строится, растет в цене – говорит Ружицкий. – Те, кто сидят в депозитах, акциях, прикинули, что инвестиции в рынок жилой недвижимости – самые выгодные в Польше. 

Чтобы выйти на такую продуктивность на рынке недвижимости, Польше нужно было решить уравнение с тремя неизвестными. Первое неизвестное – что делать с огромным массивом устаревшего жилья, оставшегося в наследство от социалистического прошлого. Второе – как привлечь инвесторов в строительную сферу. И третье – где одномоментно взять огромное количество денежных покупалетей, способных удовлетворить запросы девелоперов.

Над первой неизвестной колдует бюджет Евросоюза, который финансирует программы по реконструкции старого жилья, его технического  и технологического переоснащения. Ружицкий отметил, что в Польше много домов катастрофически низкого качества. Сносить их и строить на их месте новые – нецелесообразно. Практически все подобные сооружения – низкоэтажные, расположены в центрах городов. Нарушать этажность в исторических кварталах нельзя, а значит, рентабельность проекта сомнительна.

Таким образом, ставка сделана на возведение современного  жилья в новых кварталах и массивах. Только вот начали поляки не с этого. Примерно 10 лет назад с богатого европейского запада на небогатый европейский восток стали переезжать фабрики и заводы.

Настроили этих фабрик столько, что только ленивый не мог найти себе работу, – говорит Ружицкий.

Затем произошел массовый перенос в Польшу бэк-офисов транснациональных корпораций, международных аудиторов, консалтинговых компаний и прочих.  Во Вроцлаве банк Credit Suisse занял 4 новых бизнес-центра, переселив сюда IT-подразделения. Это в разы дешевле, чем содержать дорогостоящуюармию программистов в Цюрихе или Вене.

Ружицкий приводит статистику: 10 лет назад во Вроцлаве было порядка 250 тыс кв м офисных центров класса А и Б. К концу нынешнего года ожидается, что в сумме общая площадь офисов достигнет  1,1 млн кв м.

Причем, ни один метр не пустует.

Откуда они набирают кадры? – спрашивает Ружицкий и сам же отвечает: – В основном, это местные кадры. Здесь очень сильная университетская база. Каждый год выпускается куча людей, которые находят хорошую работу с хорошей зарплатой в престижной компании. 

Минимальная зарплата -2,5 тыс злотых (590 евро). Те, кто въехал в офисные центры – меньше тысячи евро не получают. Через год-два могут дорасти до 2-3 тысяч евро. Ипотечное кредитование более чем доступно. Годовая ставка – 4%. Максимальный срок – 30 лет. Причем, на ипотечный кредит могут претендовать не только поляки, но и все легально работающие здесь иностранцы.

Хотя для того, чтобы заставить рынок недвижимости шевельнуться, даже всего этого мало. Для тех, кто покупает жилье и затем сдает его в аренду, введены фискальные льготы – налог на доходы с физлиц – 8,5%. А если годовой доход от аренды жилья превышает 100 тыс злотых (23,5 тыс евро), то на сумму, превышающую этот лимит, начисляется налог в 12,5%. ЧТо значительно ниже стандартного сбора с доходов физлиц – 19%. Мера оказалась действенной.

Первые иностранные девелоперы пришли на местный рынок жилой недвижимости из Германии, Франции, Нидерландов, Швеции. Для них 10% годовых выглядят прибылью космического размера. А международная конкуренция заставляла всех действовать быстро и выставлять реальные цены.

Ружицкий рассказывает, что встречал в Польше и украинских девелоперов. Впрочем, они не выглядели довольными. Ведь дома правила гуттаперчевые, конкуренция низкая, норма прибыли высокая – до 50%.

Все хорошо, – с улыбкой пересказывает разговоры с ними Ружицкий, – но заработки здесь какие-то не очень. Не возбуждают. 

С украинцами или без, польский рынок недвижимости на подъеме. Катажина Куневич, партнер польской консалтинговой компании на рынке недвижимости REAS, рассказывает, что с 2015-го рост продаж квартир стал систематичным. Да и первая  половина  2018-го подтвердила что спрос на первичном рынке не ослабевает.

В данном сегменте Польша сохраняет лидерство в странах Центральной и Восточной Европы. Вот тому подтверждение: за последние 5 лет в этой части мира возведено 1,5 млн квартир, из них почти  800 тыс (53%) – в Польше, причем, 6% из них – в Варшаве. Таким образом, польская столица превратилась в крупнейший рынок жилья в регионе.

Бразилевский, учредитель компании Homium, приводит цифры, которые подогревают спрос на польское жилье среди земляков. Сдача в аренду жилья приносит в среднем 7% годовых от суммы инвестиций. А подорожание самого актива на 3-5% в год делает вклад в польский новострой целесообразным.

Новострои Варшавы в тех районах, в которых мы предлагаем, за последние 2 месяца выросли в цене на 10%, – хвастается Бразилевский.

От рекомендует для оптимальной отдачи покупать столичное жилье стоимостью  80-100 тыс евро. При этом, минимальная цена жилья в Варшаве – 45-50 тыс евро, в Кракове, Познани, Вроцлаве – на 15-20% ниже.

 

Польская квартира

Спрос на недвижимость среди старых и новых поляков растет. Новые времена приводят в Польшу новый класс покупателей. В наши дни самые популярные квартиры в Польше – малометражки: 50-55 кв м. Как для европейской столицы они стоят недорого – в среднем 70 тыс евро. Подобное жилье популярно среди студентов. Чтобы не платить 5 лет дорогую аренду (600-800 евро в месяц), их родители все чаще предпочитают покупать чадам жилье, надеясь, что затраты можно будет окупить в будущем посредством продажи или сдачи квартиры внаем.

Впрочем, теперь этот праздник жизни под угрозой. Одна из причин – дефицит мест для участков строительства.

Хотя в июне в Польше был принят закон о дерегуляции на рынке земли. ТО есть упрощается доступ к местам, которые не предназначены напрямую для строительства. Например, к землям сельхозназначения, что попали в черту города. Раньше строить на них было практически невозможно или нужно было тратить годы для получения разрешительных документов.

Еще одно препятствие для роста строительства на польском рынке – это сворачивание государственной программы “Дом для молодежи”, которая предусматривала льготное финансирование жилья для молодых поляков.

Отсутствие субсидий снизит относительную привлекательность первичного рынка по отношению ко вторичному рынку, – прогнозирует Куневич. – Спрос будет снижаться, но это может увеличить спрос на рынке аренды. 

Похоже, именно на это делает ставку правительство Польши. В начале августа президент Анджей Дуда подписал закон о госпомощи в покрытии расходов на аренду квартиры. Не для всех – но для многих. В польском правительстве рассчитывают, что эти затраты будут компенсированы  ростом инвестирования  в строительство доходных домов.

В 2019-м на субсидии выделят 200 млн злотых (47 млн евро). До 2034-го эта сумма будет ежегодно увеличиваться на те же 200 млн злотых, пока не дорастет до 3,2 млрд злотых в год (751 млн евро) по сегодняшнему курсу.

Вот почему Куневич, партнер REAS, настроена более чем оптимистично. Уровень и темпы продаж все еще высоки. Даже некоторое замедление никак пока не угрожает компаниям в их стремлении инвестировать в новые стройки.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here