То, что раньше казалось фантастикой, стало реальностью. Купить квартиру в Киеве по цене двух Ланосов уже нетрудно. Однушки в хрущевках площадью 20-25 кв м выставляются на продажу за $ 16-17 тыс. За $ 18 тыс можно найти жилье в новостройках со сроками сдачи еще в этом году. Но надолго ли сохраниться эта ценовая тенденция?

В свободном полете киевская недвижимость парит уже почти четыре года. Цены пошли в очередное затяжное пике еще летом 2013-го и до сих пор не могут опуститься на землю, потеряв 35% пиковых значений. Тогда один квадрат обходился в среднем в $ 1,55 тыс против нынешних $ 1 тыс.

Данные риэлтерских и консалтинговых компаний говорят о сохранении тенденции последних лет. В 2017 году столичное жилье подешевело еще на 5%. В среднем стоимость квадратного метра в Киеве снизилась на первичном рынке с $ 1164 до $ 1099. Что касается новостроек, то там схожая динамика: цены упали с $ 1045 до $ 986, пишет аналитический портал Texty.org.ua.

Ценовой шок

Уже почти полтора года экономика Украины медленно, но уверенно растет. Казалось бы, цены на жилье должны хотя бы оставаться стабильными. Но недвижимость упорно игнорирует эту тенденцию.

Дело в том, что стоимость квадратных метров отличается высокой инертностью. Цены далеко не сразу проваливаются вслед за девальвацией гривны или, наоборот, растут в погоне за экономическим ростом.

После экономического Армагеддона в 2014 году, который в три раза обвалил курс национальной валюты, жилье должно было подешеветь примерно в такой же пропорции – на 70% или до $ 500 за квадрат. Но вместо этого снижение было вдвое меньше и растянулось на несколько лет.

Выбросить парашют застройщикам помогли состоятельные украинцы, которые рассматривают недвижимость как один из немногих способов защитить сбережения от обесценивания. При «богатстве выбора», у граждан лишь несколько инструментов для хеджирования (создание защиты от возможных потерь в будущем – прим.пер.) своих рисков: покупка наличной валюты, депозиты в банках и жилье.

18_01_17_osokorky3
Вид на жилмассив Осокорки в Киеве. Тут уже давно стали частью панорамы башни строительных кранов

В первые годы после кризиса банковские учреждения не внушали особого доверия, а на покупку валютных активов действовали ограничения Нацбанка. К тому же, хранить наличные под матрасом опасно. Поддержку недвижимости предоставили и многочисленные вкладчики, которые панически закрывали свои депозиты, опасаясь банкротства банков, и вкладывали средства в покупку жилья.

Как это ни странно, но несмотря на снижение цен на жилье, по данным Минюста, в 2016 году заключено на 15,6% больше сделок купли-продажи квартир и домов только в Киеве, в сравнении с результатами 2015-го. Всего нотариусы заверили 26,5 тыс договоров отчуждения недвижимости. В относительно благополучном 2012 году было заключено около 39 тыс сделок, то есть на 50% больше.

Какова динамика продаж в 2017 году, пока неизвестно. Статистику еще не подсчитывали. Минюст опубликовал лишь данные за первый квартал, который сложно назвать показательным. В начале года спрос на жилье традиционно невелик. Но даже если предположить, что рост составил те же 15,6%, то будет продано около 30 тыс квартир. То есть, на 30% меньше докризисных показателей.

Но как бы там ни было, довоенные объемы восстановятся еще не скоро.

Проблемы роста

На рынке недвижимости доминируют две тенденции, которые на руку потенциальному покупателю. Первая – низкая платежеспособность населения, вторая – избыточная активность застройщиков, которые из года в год наращивают предложение нового жилья.

Несмотря на некоторый рост доходов, украинцы, как и раньше, не в состоянии обеспечить себя жильем. По данным Госкомстата, средняя киевская зарплата в августе составила 11,075 тыс грн, о регионах и говорить нечего. Отняв налоги и отчисления в пенсионный фонд, останется около 6,5 тыс грн. Если всю эту сумму регулярно откладывать на покупку жилья, питаясь «святым духом», то потребуется около 6 лет, чтобы купить самую убогую хрущевку площадью до 30 кв м.

18_01_17_osokorky2

В ООН периодически проводят исследования, рассчитывая коэффициент доступности жилья. Этот показатель определяется количеством лет, необходимых гражданам разных стран на покупку квартиры. Считается, что оптимальное значение коэффициента не превышает трех лет. Если больше, то жилье считается не очень доступным (до четырех лет) или совсем недоступным (более пяти лет). Киевские квартиры явно из последней категории, даже учитывая теневые доходы, получаемые многими из наших сограждан.

Более того. Даже сейчас, после многолетнего снижения цен, киевское жилье, как и раньше, можно сравнить по стоимости с жильем в европейских столицах.

Например, в восточной части Берлина квартиры всего лишь в 1,5 раза дороже, чем в спальных районах Киева. Продав однокомнатную квартиру площадью 50 кв м в новостройке за $ 40-45 тыс, можно купить трехкомнатную квартиру в пригороде Варшавы. А денег от продажи новой двухкомнатной квартиры на 70 кв будет вполне достаточно, чтобы стать владельцем однокомнатной в Барселоне.

Цены падают не только из-за невысоких доходов украинцев, но и из-за ежегодно увеличивающееся предложение нового жилья. Уже несколько лет, как застройщики вышли на близкие к докризисным объемы строительства. По данным Госкомстата, в 2016 году было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв жилья. Для сравнения – в 2012 этот показатель составил 1, млн кв м, то есть, всего на 12,5% больше. Но в 2017 году строители явно пошли на рекорд.

В первом полугодии в Киеве было сдано уже 983,9 тыс кв м, в 3,35 раза больше, чем за аналогичный период 2016-го. Это самый высокий показатель за всю историю Украины. Даже в 2008 году было сдано почти вдвое меньше – 595 тыс квадратов.

Фактически, застройщики вынесли приговор ценам на недвижимость.

Теперь от падения их уже ничто не спасет – ни ипотечные кредиты, предложение которых очень ограничено, ни государственные социальные программы а-ля «Доступное жилье», существующие только для очень ограниченного круга лиц. Вопрос лишь в темпах снижения стоимости.

Нижний порог рассчитать несложно. Считается, что стоимость жилья должна соответствовать доходу от аренды за 10 лет. Снять однокомнатную квартиру в спальном районе столицы площадью 40 кв м можно за 5 тыс грн в месяц.

Соответственно, за 10 лет придется отдать 600 тыс грн, или около $ 22 тыс. Сейчас за такое жилье просят $ 27-30 тыс. А значит, цены могут просесть еще на 20%.

Фото – сообщества “Интересный Киев” в “Живом журнале”

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here