Национальный Банк Украины опубликовал прогноз касательно развития украинского рынка недвижимости в 2018-м году.

По оценке аналитиков НБУ в следующем году темпы сдачи жилья, а с ними с предложение будет по-прежнему расти. Особенно эта тенденция будет сильна в столице. Однако спрос будет умеренным. При этом, даже уменьшение метража или увеличение объемов бюджетного сегмента готового жилья вряд ли исправит ситуацию.

Поэтому на рынке и в этом году и в будущем продолжит накапливается избыток. Если тенденция сохранится и дальше, то могут возникнуть риски для отдельных застройщиков. Выходом из ситуации могло бы стать ипотечное кредитование. Но из-за высоких ставок и недоверия населения в целом к банковской системе ипотека у нас не работает. Для стимулирования спроса с помощью ипотеки прежде всего нужно снять юридические препятствия, в частности облегчить взыскание залогового имущества.

Фото - Виталий Желдак
Фото – Виталий Желдак

Предложение нового жилья растет высокими темпами
За девять месяцев 2017 года в Украине в многоквартирных домах введено в
эксплуатацию 4 млн кв м жилья, что на 35% больше, чем за аналогичный период
прошлого года. Количество разрешений на строительство таких зданий, выданных
в Украине за полгода, выросло на 34% г/г (годовое изменение к соответствующему периоду предыдущего года). Поэтому высокие темпы роста жилищного
строительства, вероятно, сохранятся.

При этом в первом полугодии количество построенных квартир в Киеве выросло почти вчетверо. Частично это обусловлено тем, что 10 июня этого года начали действовать новые, более жесткие законодательные требования к сдаче в эксплуатацию многоквартирных домов, поэтому многие застройщики пытались оформить свои объекты до этой даты, чтобы сдать их по старым, привычным правилам. Поэтому за
девять месяцев 2017-го количество построенных квартир в Киеве выросло на 65% г/г.

Средняя площадь вновь построенных квартир в Киеве уменьшилась с 65,8 кв м в январе – сентябре прошлого года до 62,7 кв м за девять месяцев текущего года. По  структуре предложения нового жилья преобладают однокомнатные квартиры: их доля
составляла 53%.

1_03_17_construction

Высокие темпы прироста объема нового жилья в столице, вероятно, сохранятся и в
итогам года. Отсутствие надлежащего контроля за законностью строительства и
соблюдением градостроительных норм создают почву для того, чтобы эта тенденция
сохранилась и в дальнейшем. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, за девять месяцев в столице в продажу поступило почти 40 тыс новых квартир разной степени готовности в 36 новых жилых комплексах и 52 новых очередях строящихся комплексов, на конец сентября бюджетный сегмент составил 67% первичного рынка столичного жилья.

Цены на жилье продолжают снижаться, приближаясь к критическим уровням
Из-за большого количества предложений на рынке сохранится тенденция к понижению стоимости. В сентябре средняя цена квадратного метра киевского жилья на вторичном рынке снизилась на 11% г/г в долларовом эквиваленте (на 16% г/г в эквиваленте евро).

Большой выбор построенных помещений приводит к тому, что среди покупателей падает заинтересованность вторичным жильем, его цена тоже заметно снижается. На первичном рынке столичного жилья в сентябре цены снизились только на 1% г/г. В то же время во Львове первичный рынок потерял в цене 4% г/г, в Одессе – 5% г/г. То есть нисходящее давление на цены на жилую недвижимость сохраняется не только в столице.

Вместе со снижением цен на жилье растет себестоимость строительства

По оценкам Минрегионстроя, на 1 апреля 2017 средняя прогнозная себестоимость квадратного метра жилья в Киеве составляла 12128 грн, а в 2018 году она увеличится до 14340 грн (в Чернигове – до 11,7 тыс грн). По данным Госстата, в сентябре цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях выросли на 15.0% г/г. Снижение рыночной стоимости жилья и повышение расходов на его строительство привели к тому, что сегодня цена практически достигла уровня себестоимости. По данным поискового сервиса lun.ua, в сентябре минимальная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 14500 грн (в Чернигове – 7600 грн).

Фото - Виктор Кошмал
Фото – Виктор Кошмал

Снижая цены в процессе конкуренции за покупателя, застройщики пришли к той грани, после которой новое строительство станет убыточным, особенно в бюджетном  сегменте. В таких условиях строительные компании пытаются сократить расходы и себестоимость, экономя на материалах, проектных работах, обустройстве придомовых территорий. Это приводит к снижению качества жилья бюджетного сегмента.

Спрос остается ограниченным

Несмотря на то, что номинальные доходы украинцев растут, платежеспособный спрос до сих пор ограничен. Снижение цен на жилье в долларовом эквиваленте сделало его
доступным только для отдельных категорий граждан, особенно тех, кто имеет существенные сбережения в иностранной валюте, получает доходы, привязанные к ней. Однако этого пока мало, чтобы спрос начал существенно расти.

26_12_17_chernigiv
Фото – @_whateverpic

В августе средняя стоимость аренды квадратного метра жилья в Киеве в долларовом
эквиваленте выросла на 15% г/г благодаря стабильно высокому спросу на арендованные квартиры в столице. Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости выросла не только для тех, кто готов вкладывать в нее деньги, надеясь на рост цен в длительной перспективе, но и тех, кто инвестирует, чтобы сдавать в аренду.

Учитывая потребности этого сегмента покупателей, некоторые застройщики предлагают полностью оборудованные малогабаритные квартиры. Росту инвестиционной привлекательности недвижимости поспособствовало снижение доходности других инструментов, в частности депозитов в иностранной валюте.

Ипотечное кредитование быстро растет, но его объемы незначительны

В январе – сентябре объем новых ипотечных кредитов физическим лицам составил 963 млн грн. Хотя это на 54% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, но такие объемы не могут существенно повлиять на спрос.

Ипотечные ставки постепенно снижаются. Сейчас они составляют от 19% в гривне, если не считать партнерских программ банков с застройщиками. Вероятно, процент по ипотеке будет уменьшаться и дальше, но это не приведет к стремительному развитию
ипотечного кредитования, поскольку основные препятствия для этого лежат в другой
плоскости.

Проблема валютных кредитов, выданных до кризиса 2008 года, не решена,
права кредиторов не защищены должным образом, права социально уязвимых
заемщиков тоже. Поэтому в платежеспособных банках более 90% валютных ипотечных
кредитов не работают, более 30% гривневых – также, несмотря на оживление нового кредитования, в основном гривневого. Следствие – круг банков, заинтересованных в ипотеке, не растет.

Без введения законодательных изменений ипотечное кредитование останется
неразвитым. Застройщики обязательно должны это учитывать при планировании
своих проектов.

Избыток жилого предложения порождает ряд рисков

Дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья пока не создает системных угроз для финансовой стабильности, поскольку строительство финансируется за счет средств инвесторов и застройщиков с незначительным привлечением кредитных средств.

В то же время возрастают риски для отдельных застройщиков и, соответственно, отдельных банков. Небольшое количество банков подвергается рискам рынка недвижимости, активно кредитуя застройщиков и / или их покупателей.

Предоставленные финансовые отчетности крупнейших застройщиков свидетельствуют о запасе прочности. “Пузырем” считается стремительный рост цен на недвижимость, обусловленный ажиотажным спросом и доступностью ипотечных кредитов. На украинском рынке жилья сложилась противоположная ситуация – цены в долларовом и евровом эквиваленте снижаются несколько лет подряд из-за ограниченности спроса и малых объемов кредитования.

Фото - Павел Суворов
Фото – Павел Суворов

Чтобы избыток на рынке жилой недвижимости постепенно уменьшался, спрос должен
активизироваться, а предложение – расти не так быстро. Не стоит прибегать к
радикальным мерам по ограничению предложения вроде введения моратория на
новое строительство. Мораторий будет способствовать росту цен, а значит, пойдет на пользу слабым застройщикам и спекулянтам, которые охотятся за ростом цен. Нужно
повышать требования к качеству нового жилья, усиливать защиту покупателей
квартир в новостройках и ответственность за незаконную застройку, разрабатывать новую долгосрочную стратегию градостроительного развития с фокусом на развитии
инфраструктуры и соблюдении ее всеми застройщиками.

Также важно развивать статистическую отчетность о рынке жилой недвижимости,
в частности о ценах и количестве сделок на первичном и вторичном рынках. Публикация качественной статинформации о количестве и качестве позволит принимать более взвешенные решение покупателям, застройщикам и банкам, которые кредитуют.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here