Как выбрать квартиру на первичном рынке и почему перед покупкой стоит посчитать размер платы за коммунальные услуги и общую сумму владения жильем, пишет портал «Українська правда».

Украинцы ценят наличие у них жилья. Однако они редко рассматривают его с экономической точки зрения – как актив. Для большинства соотечественников квартира – это то, что “должно быть”, безотносительно к тому, сколько это стоит.

Мало кто оценивает полную стоимость владения жильем – Total Cost of Ownership. Между тем последняя состоит не только из цены на постройку или квартиру, но и из расходов на ремонт, отопление и кондиционирование. Во время общения с потенциальными покупателями об этом обычно не говорят ни брокеры, ни владельцы квартир.

Если же сюда добавить общие расходы жильцов дома на уборку, ремонт труб, крыши и подвала, стоимость отопления и освещения, станет понятно, что стоимость недвижимости необходимо вычислять хотя бы на десять лет вперед.

Какой будет полная стоимость жилья и как ее считать при покупке квартиры на первичном рынке? Этот рынок сейчас активнее вторичного. Квартиры там дороже, но застройщики продают жилье в рассрочку. Украинцы охотно покупают.

Итак, как подсчитать полную стоимость владения, и о которых характеристики квартир стоит узнавать к осуществлению инвестиции в недвижимость?

7_11_17_novostroy
Фото – Виктор Кошмал

Энергетический паспорт

Приучить украинцев к понятию энергетического паспорта правительство пытается с 2009 года, когда застройщиков обязали заполнять этот документ на стадии разработки проекта, а позже – и при приеме здания в эксплуатацию.

Сертификат энергетической эффективности предусмотрен законом об энергоэффективности зданий, его парламент принял в конце июня 2017-го. В этом документе должен быть указан так называемый класс энергоэффективности здания.

По законодательству классов семь: от наиболее экономного А к худшему G. Чем выше класс, тем дороже недвижимость, но расходы на содержание таких зданий значительно меньше. Например, жители дома с классом B или C за тепло будут платить вдвое меньше, чем те, чье жилье принадлежит к сегменту E или F.

В связи с этим энергетические аудиторы советуют выбирать жилье минимум с классом С и выше. Действительно, сэкономив на жилье, позже можно потерять гораздо больше на ежемесячной плате за отопление и инвестициях в термическую модернизацию. Стоимость тепловой энергии ниже уже не станет, а вырасти она вполне может.

26_10_16_energy

 

Проверка счетчиков

Квартиры в новостройках, как правило, продаются со всеми счетчиками, включая счетчики тепла – ключевого компонента в плате за коммунальные услуги. В конце концов, этого требует украинское законодательство – дом не может быть подключен к тепловым сетям без счетчика.

С домовым счетчиком в новостройках все понятно, а вот с индивидуальным учетом ситуация сложнее. В основном его обеспечивают алокаторы – устройства, позволяющие разделить расходы тепла между квартирами.

Прибором коммерческого учета такое устройство не является, однако позволяет более или менее точно установить, кто сколько потребил тепловой энергии, кто “прикручивал” батареи, идя на работу, а кто – проветривал помещение.

7_02_17_teplo

Польский опыт показывает, что жители многоэтажек с домовыми счетчиками, которые делят потребленное тепло на квартиры пропорционально размеру каждой, тратят на 20% больше, чем при наличии индивидуального счетчика.

Такая связь между затратами и учетом естественна: вряд ли кто-то ежедневно проверяет показания домового счетчика, тогда как индивидуальный счетчик или алокатор дают ежедневную информацию о расходах, на которые потребитель может повлиять.

Прибор индивидуального учета можно установить самостоятельно, в Киеве это стоит около 4 тыс грн, в Чернигове чуть дешевле – от 3 тысяч гривен. Однако сложность в том, что такие приборы должны быть установлены хотя бы в 75% квартир и все они должны быть одного типа.

В связи с этим придется сотрудничать с соседями и инициировать массовое приобретение счетчиков через ОСМД. Поэтому, покупая квартиру, стоит узнать, действует ли в доме ОСМД и не оказывает застройщик препятствий для его создания.

 

Технические детали

Комфорт проживания и стоимость содержания квартиры формируют строительные материалы, системы и технические особенности, в которых людям обычно не хочется разбираться. Однако заглянуть за привлекательный фасад новостройки полезно.

Например, большую роль играет качество установки окон. Новые металлопластиковые окна не обязательно энергоэффективные. Последние требуют двухкамерного стеклопакета, и хотя бы одно стекло должно иметь специальное напыление.

7_11_17_novostroy (2)

Если система вентиляции предусматривает рекуперацию тепла, когда свежий воздух подогревается от воздуха выходит из дома, то в квартиру возвращается 70-90% тепла. В отопительный сезон экономия составит 50%.

Такие технические детали можно узнать в акте скрытых работ и сертификатах на изделия и материалы, которые были использованы при строительстве.

Акт скрытых работ – документ, описывающий детали строительства (теплоизоляцию конструкций, гидроизоляцию фундамента), которые “на глаз” в готовом здании проверить невозможно, ведь они скрыты под шпатлевкой и отделкой.

 

Без документов

Покупатель имеет право на получение указанной выше информации согласно закону “О защите прав потребителей”. Если же строительная компания отказывается предоставить соответствующие документы, то вероятнее всего, что она их не имеет.

Юридически это урегулировано. Определение класса энергоэффективности является требованием государственных строительных норм, но нет практики указывать эту характеристику, – говорит руководитель Института гражданского строительства “Київ ЗНДІЕП” Владимир Брунько. То есть наличие этих документов – признак добросовестности строителя.

Если компания отказывается предоставлять информацию, можно обратиться с жалобой в Государственную архитектурно-строительную инспекцию. Стоит сделать это хотя бы из принципа справедливости: за отсутствие этой документации или ее несвоевременное заполнение предусмотрены штрафы. В конце концов, если компания отказывается предоставлять такую информацию, то такому застройщику вряд ли стоит доверять.

Проверить застройщика на добросовестность и здание на качество можно через анализ технических условий и их выполнения. Технические условия – это комплекс требований относительно инженерного обеспечения объекта, в котором указаны источники энергии, воды и ее отвода, а также места присоединения к соответствующим внешним сетям.

Эти условия составляют городские службы, обеспечивающие соответствующие ресурсы, чтобы в будущем здание могло быть присоединено к городским коммуникациям.

Раскрыть покупателю выполнение технических условий строительная компания вряд ли согласится, ведь это может быть коммерческой тайной. Тогда покупатель не будет уверен в том, что здание сдадут в эксплуатацию.

Такое произошло с жертвами печально известного в столице застройщика Войцеховского. Одна из трех секций на улице Ярослава Гашека и переулка Лобачевского была достроена, но технические условия не были выполнены, поэтому многоэтажки нельзя было присоединить к городским коммуникациям.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here