На рынке жилья надувается пузырь – цены падают, а девелоперы строят новые объекты темпами, опережающими спрос. В итоге выиграют покупатели, а застройщики получат проблемы и недострои, считает еженедельник “Новое Время“.

В Киеве дешевизна бьет все рекорды – жилье типа смарт можно приобрести за 20 тысяч долларов. Правда, єто очень небольшая квартирка площадью до 20-22 квадратов, значительно меньше хрущевки. Однако все же жилье. Тем более, столичное. Риэлторы говорят, что еще 2-3 года назад о новой квартире в Киеве за двадцатку можно біло разве что мечтать, а теперь это новая реальность. Она стала возможной благодаря девальвации гривны и снижению доходов населения.

13_01_17_construction

Как ранее сообщал наш портал, за 2016-й год цены на недвижимость откатились на позиции 10-12-летней давности. В Киеве – 1117 долларов по вторичке. Аналогичная история и с новостройками: квадрат в новых домах в начале 2017-го стоит лишь чуть больше, чем в 2005-м – 1199 долларов. Итого, общий уровень девальвации – 40-44%.

Для крупных украинских городов падение недвижимости, продемонстрированное столицей – рекорд. Даже в оккупированном Донецке за 3 года недвижимость потеряла в цене меньше – 39%. Аналогичное донецкому падение пережила днепровская недвижимость. Чуть больше – 39,5% потеряли в цене одесские квартиры, 38% – львовские.

На этом фоне наиболее благополучно выглядит Харьков – там квартирная девальвация по итогам трех последних лет составила 27%.

Все это подстегнуло застройщиков изменить структуру предложения, отмечают аналитики Нацбанка Украины. Так, средняя площадь новых квартир сократилась с 76,2 кв м в 2013 до 65,8 кв м в 2016. Выросла не только доля однокомнатных квартир в общем предложении по всей Укриане – само жилье застройщики начали уменьшать в размерах.

Цены уменьшаются, а число сделок растет. Так, на столичном рынке, который оживает в стране в первую очередь, за прошлый год заключили 9,5 тыс договоров купли-продажи как новых, так и старых квартир. Это на 16% больше, чем в 2015-м, но на треть уступает показателю 2014-го года.

Все это заставляет аналитиков заявлять, что основная фаза спада на рынке в 2017-м году будет пройдена. Но это не значит, что станет легче. Наоборот, надувается новый пузырь, название которому – перегретое предложение.

13_01_17_construction2

Судя по данным Госстройархинспекции, объем строительных работ в стране растет. За 2016-й год этот показатель прибавил 12% – за год ГАСИ выдала 111 тыс разрешительных документов на начало строительства. В 2014-м – только 99 тыс.

Наибольший оптимизм показали застройщики в Киевской, Львовской, Днепровской областях. На Харьковщине вообще произошел бум – здесь по данным ГАСи за первые три квартала 2016-го рост объема строительства составил 44%. Это объясняется тем, что в область переехало свыше 300 тыс человек из зоны АТО. Однако приэтом спрос на новое жилье повышается значительно медленнее, чем предложение. Число сделок на первичном рынке Киева, который сегодня самый динамичный в стране, увеличилось всего на 9%.

Потенциальные покупатели нацелены на самые дешевые варианты. Максимальный спрос застройщики фиксируют в сегменте эконом- и комфорт-класса, на которые сейчас приходится около 70% от общего числа покупок.

Аналитики говорят, что наиболее популярен среди покупателей эконом-класс со средней ценой квадрата в 16,6 тыс грн – 615 долларов. В комфорт-классе стоимость стартует от 27,9 тыс грн – 1033 доллара.

На рынке присутствуют и предложения в 10-11 тыс грн за квадрат в еще только строящихся объектах. И это значительно ниже себестоимости – в 12-13 тыс грн (444-481 доллар США).

Подобные цены, по словам экспертов, свидетельствуют о том, что девелопер решил использовать ультрадешевые материалы. Или из-за отсутствия оборотных средств продает жилье по себестоимости надеясь вернуть все строицей после сдачи объекта – за счет последних 10-15% оставшихся квартир.

img_7855

В данном случае, демпинг – оправданный риск, поскольку конкуренция давит на цены сверху. И в 2017-м на рынке новостроек станет еще тесней.

Главная же надежда строителей на то, что себестоимость строительства еще уменьшится. Это станет возможным, если в стране отменят паевой взнос, а также упростят порядок подключения к инженерным сетям. Все это, по прогнозам экспертов, облегчит затраты застройщиков на 5-15%.

Но даже и без этого они сыграют на понижение. И для потребителей наступит время удачных покупок, так как каество проектов будет расти, а девелоперы станут использовать ценовые инструменты для стимуляции спроса. Речь не только об акциях и скидках, но и о долгосрочных программа рассрочки от застройщиков.

Перекос рынка, когда предложение нового жилья бежит впереди спроса, усиливается тем, что солдиную часть покупателей у новостроек съедает вторичный рынок.

Стоимость квартир на вторичке также испытывает давление низкой покупательнойспособности населедния, поэтому уверенно снижалась на протяжении всего 2016-го.

На конец года минимальная цена однокомнатной б/у квартиры в столице начиналась от 20 тыс $, двушки – от 37 тыс, а трешки – от 65 тыс. При этом, аналитики считают, что цены на вторичном рынке могут снижаться и дальше, вежь нижний предел в новостройках ограничен себестоимостью, а на вторичном рынке подобного нет.

Итог – цена жилья на вторичке и новостроев почти сравнялась, хотя раньше стоимость квадрата в первой опережала вторую на 200 долларов. А потому заметная часть покупателей переориентировалась на готовые квартиры, в которые можно сразу въехать.

img_7877

Свою роль сыграли и участившиеся аферы с новостроями. Это только усилило рост спроса на вторичном рынке. Правда, повышенный спрос не выглядит слишком убедительно. В последние два года срок экспозиции квартир – показов перед продажей составил по словам экспертов 2-3 месяца. Это значительно дольше, чем было до 2013-го. Теперь считается нормальным, если продавец ищет покупателей около года.

Тем не менее, обжитые квартиры приобретают на 23% активней, чем годом ранее. И этот показатель на 9% опережает общий показатель рынка недвижимости. А потому застройщиков ждут невеселые времена. В следующем году сегмент новостроек станет еще более рисковым. Возможны банкротства девелоперов и невыполнение ими обязательств. Ведь объемы строительства растут, а количество сделок – нет. Да и банки не торопятся кредитовать застройщиков, потому те вынуждены пополнять свои оборотные средства только за счет покупателей квартир. А денег на завершение всех строек может и не хватить.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here