80% многоквартирных домов требуют капитального ремонта

Архитектор и научный консультант львовянин Всеволод Николаев размышляет над состоянием вторичного жилищного фонда – в своей авторской колонке на сайте “Сегодня“.

7_11_16_gkx4

25_10_16_stroyka

По официальным данным, в Украине около 80% многоквартирных домов требуют капитального ремонта. Эти дома есть везде – в столице, областных и районных центрах, небольших городах и иногда – в крупных селах. Однако наивно полагать, что государство планирует каким-то образом решать эту проблему. Структура собственности жилого фонда является следующей: 93,7% – частная, 4,9% – коммунальная, государственная – 1,4%. Итак государство, будучи собственником очень незначительной доли жилья, как бы остается в стороне решения этого вопроса в общенациональных масштабах.

Правда державой созданы отдельные механизмы, которые по замыслу на микроуровне должны способствовать улучшению качества жилищного фонда (ЖЭКи, ОССБ). Но в действительности проблема не решается, а только усугубляется.

7_11_16_gkxЖилье страны в городах и селах насчитывает сегодня 10,2 млн одно- и многоквартирных домов, в которых находится 19,4 млн квартир. Почти половина жилого фонда и половина жителей сконцентрированы в многоквартирных домах. Поэтому особого внимания требуют 240 тыс многоквартирных домов площадью 464 млн кв. м (42,7% жилого фонда), где проживают 21,7 млн человек (47,6% населения).

Капитальные ремонты в домах – это лишь одна составляющая проблемы. Огромное количество квартир в домах, построенных до 1960-х гг. не только физически устарела, но и – морально, такие здания не оборудованы удобствами и нуждаются в модернизации.

Итак три фактора: падение объемов нового строительства, волна накопленных потребностей в обновлении большей части домов и их низкое качество – создали серьезную проблему жилищного обеспечения граждан Украины.

Способны ли жители многоквартирных домов по закону об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме содержать и ремонтировать дома, строить новое жилье по окончании срока службы домов? Сегодня на эти вопросы никто не осмелится дать утвердительный ответ.

Обследование каждого дома силами и средствами жителей нереально и нерационально. Поэтому во всех городах следует осуществить за счет средств местных бюджетов на единой методической основе массовое обследование типичных групп зданий и составить планы реновации жилого фонда. В ближайшем будущем проблема особенно обострится в городах, которые вместе с градообразующими предприятиями массово застраивались 40-60 лет назад. Для сохранения жилого фонда таких городов необходимо разработать отдельную программу и механизмы государственной поддержки.

 

7_11_16_gkx2

В общем, потребности в капитальном ремонте различной сложности охватывают практически все дома, построенные до 1960 года, в 1961-1970 годах и в определенной степени в 1971-1980 годах, то есть объекты площадью не менее 80% ее общего показателя, или более 800 млн кв . м по стране. Именно такое количество жилья нужно осмотреть и предложить те или иные “рецепты” их “оздоровления”.

Если предположить, что минимальная стоимость капитальных ремонтов многоквартирных домов будет составлять около 500 грн за кв. м (такими расчетами оперирует Минрегионстрой), то это потребует средств в объеме до 200 млрд грн. Или, если в пересчете на человека – около 10 тыс грн.

Другой актуальный сегодня вопрос – где взять средства на будущие капремонты и модернизация жилья. По логике вещей эти средства могут накапливаться на счетах ОССБ или коммунальных предприятий. Однако даже в случае создания подобных целевых фондов (счетов), этих денег не хватит на покрытие всех нужд.

Сейчас в Украине при средних значениях тарифа на жилищные услуги, содержание так сказать, 1 кв. метра жилья обходится его владельцу в 1,57 грн (если при этом учитывать средние метраж жилья в 57 “квадратов”). Среднемесячные расходы на жилье составляют соответственно 89,5 грн на квартиру (домохозяйство), или 35,4 грн на человека. А летние – 18,8 грн / кв. м, или 1074 грн на квартиру (домохозяйство) и около 425 грн на человека.

7_11_16_gkx3

То есть стоимость содержания домов (без составляющей на капремонты) составляет несущественную часть расходов домохозяйств. И, очевидно, содержание жилья вместе с ремонтами должно стоить в Украине значительно дороже. В противном случае дома будут ускоренно разрушаться, что обществу экономически невыгодно.

Жилье в наших условиях надо рассматривать как предмет длительного пользования, который после окончания срока службы для большинства владельцев исчезнет. Поэтому безальтернативным является создание других систем домовладения, где будет обеспечено воспроизводство жилищного фонда как блага.

Если обобщить результаты анализа жилищной проблемы в Украине, то мы получим следующие выводы: капитальный ремонт нужен в домах, которые составляют около 80% площадей многоквартирного жилого фонда. В условиях переложения на владельцев квартир затрат на капитальные ремонты – доля населения, которое не имеет финансовой возможности приобрести или капитально отремонтировать (воспроизводить) собственное жилье в многоквартирных домах, также составляет до 80% и именно эти домохозяйства пользуются и являются владельцами квартир в указанных выше объектах , которые требуют капитального ремонта, реконструкции или сноса. ОСМД и ЖСК созданы почти в 20 тыс домов (8%), включающих только около 20% всей площади, поэтому доля площади многоэтажных домов неорганизованных жителей (условно бесхозных) достигает также до 80%.

Поэтому, в многоквартирных домах критическая доля 80% – это и часть домов (площадей), требующих капитального ремонта, и доля бесхозных домов с несовершенным управлением, и доля населения, неспособного или проблемного о приобретении нового или капитального ремонта имеющегося собственного жилья.

Позицию львовянина комментирует черниговчанин, специалист рынка недвижимости Александр Панасюк.

27_09_16_panasyuk

На его взгляд, проблема старения жилищного фонда, его коммуникаций дейтствительно актуальна, в том числе и для такого старинного города как Чернигов:

Это вопрос не простой. Государство отдало в частную собственность квартиры, чтобы сбросить с себя бремя капремонтов и переложило эту ответственность на плечи собственников. Но никто не подумал о перспективах. При приватизации жилья каждый собственник должен был получить от государства капремонт жилого объекта или компенсацию за неосуществленный капремонт. Теперь вряд ли есть возможно выделить  такие средства. Остается уповать на рост экономики и наполняетмость бюджетов, в том числе и местных. Ну и контролировать чиновников, чтобы они не воровали. Тогда, возможно, финансирование жилого фонда в части капитальных расходов станет реальностью.  Но при наличии соответсвующих законов.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here